A utilização de créditos tributários sobre ativos imobilizados é uma das formas mais eficientes de reduzir a carga de impostos de empresas optantes pelo Lucro Real. Contudo, a Receita Federal, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 144 (de agosto de 2026), estabeleceu limites rígidos sobre como a depreciação de edificações pode gerar desconto no PIS/Pasep e na Cofins.
O caso analisado tratou de empresas que exploram shopping centers. A Receita Federal foi categórica: o regime de antecipação de créditos (previsto no art. 6º da Lei nº 11.488/2007) não se aplica às áreas dos imóveis que são destinadas à locação.
O argumento jurídico é que “locação de bens” não se confunde com “prestação de serviços”. Portanto, se a sua empresa construiu ou adquiriu um prédio e aluga as salas para terceiros, o encargo de depreciação desse espaço não pode ser usado no regime acelerado de créditos de PIS e Cofins.
Onde Está a Oportunidade (Base Operacional)
A mesma consulta, porém, salvaguardou as áreas operacionais. Se dentro desse mesmo prédio (ou shopping), a sua empresa possui áreas delimitadas e específicas que servem como base operacional para os serviços que você presta (como o escritório da administração, central de segurança, manutenção), essas áreas fracionadas podem usufruir da antecipação.
- Como Funciona: Para a área operacional, o regime alcança a depreciação do saldo remanescente, que será considerada integralmente depreciada em 24 meses para fins de crédito.
- Ação Contábil: Essa decisão obriga o setor de contabilidade a realizar a chamada “segregação de áreas” na planta imobiliária, separando os metros quadrados que geram receita de aluguel dos que geram receita de serviço. Sem esse mapeamento exato, o Fisco pode glosar (anular) todo o crédito da sua DRE.
